قرار داد پیش فروش
ماده یک قانون پیش فروش آپارتمان مقرر داشته : هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن ، مالک رسمی زمین (ییش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) در آید. از نظر مقررات این قانون (قرارداد پیش فروش ساختمان) محسوب می شود.
آیا میتوان بدون تنظیم سند رسمی،اقدام به قرار داد پیش فروش ساختمان کرد؟
خیر ، به موجب قانون نحوه پیش فروش ساختمان، هر گونه پیش فروش ساختمان، باید از طریق تنظیم سندرسمی انجام شود. و درج آگهی در این خصوص نیز باید با مجوز وزارت راه و شهرسازی باشد. لذا اگر فردی بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش نماید. به حبس از ۹۱ روز تا یک سال محکوم می شود.
ضمنا مشاوران املاک نیز، دیگر حق تنظبم قرارداد پیش فروش ندارند. و صرفا می باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی ، طرفین را به دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند. در غیر این صورت، برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دوسال،پروانه کسب ، تعلیق و برای بار سوم ، پروانه کسب باطل خواهد شد.
طبق قانون شرایط صحت معامله به این گونه است که تنظیم قرارداد باید در دفاتر رسمی صورت بگیرد. و مشاورین املاک صلاحیت قانونی برای انجام این معامله را ندارند. خریداران باید توجه کنند برای اعتبار قرارداد خود از هرگونه انجام معامله در مشاورین املاک و پرداخت ثمن معامله پرهیز نمایند.
قانون قرار داد پیش فروش آپارتمان
شروع فرآیند معامله پیش فروش مسکن بر اساس قانون مجلس شورای اسلامی به این گونه است. پس از صدور پروانه‌‌ی ساختمان توسط شهرداری، برای هر یک از واحد ها شناسنامه فنی مستقل تنظیم می‌گردد. که در آن مشخصات کامل و ملحقات هر واحد به طور دقیق اشاره شده است.
در مرحله بعد فروشنده اقدام به اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع قانونی می‌کند. و پس از دریافت آن شروع به تبلیغات در روزنامه‌ها و مراکز اطلاع‌‌رسانی می‌کند. طبق قانون، تنظیم قرارداد پیش فروش مسکن باید در دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد.
وظیفه مشاوران املاک در این قانون انجام مذاکرات اولیه و ابتدایی، معرفی فروشنده و خریدار و مورد معامله است. پس از توافق طرفین معامله برای قرارداد، برای تنظیم سند رسمی به دفترخانه ارجاع می‌شوند.
طبق این قانون مشاورین املاک نمی‌‌توانند خود اقدام به تنظیم قرارداد و رد و بدل ثمن معامله نمایند. زیرا شرایط صحت معامله در آن زیر سوال است و اگر این مسئله اتفاق بیفتد طبق قانون جرم محسوب می‌شود.
زیرا ضمانت اجرای ریالی و کیفری را شامل می‌شود. گفتنی است اگر فروشنده بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا مجوز انتشار آگهی مبادرات به انجام پیش فروش و دریافت ثمن معامله کند. طبق قانون وضع شده از سه ماه تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر مبالغ دریافتی جریمه خواهد شد.
اعتبار قرار داد پیش فروش آپارتمان
برای پیشگیری از کلاهبرداری در پیش فروش مسکن در ماده دو قانون پیش فروش مسکن آمده است که باید حداقل موارد زیر تصریح شود. تا اعتبار قرارداد تضمین شده و شرایط صحت معامله برقرار باشد:
- اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی؛
- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک؛
- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری؛
- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود. مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
- بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت(ثمن معامله)؛
- شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی؛
- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی؛
- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله؛
- تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی؛
- معرفی داوران؛
- احکام مذکور در مواد (۶)، (٧) و (٨) و تبصره آن، (٩)، (١١)، (١٢)، (١۴)، (١۶) و (٢٠) این قانون.
