در هنگام نقل و انتقال املاک چه نکاتی را باید رعایت کرد؟
نکات نقل و انتقال املاک
- مالکیت فروشنده: با ملاحظه اصل سند مالکیت بررسی شود آیا فروشنده مالک ملک است و یا از طرف مالک اختیار و وکالتنامه معتبر داشته دارد.
- تطبیق مشخصات: مشخصات و حدود اربعه ملک در عالم واقع با آنچه در سند آمده یکی باشد و مشخصات فروشنده در سند ذکر شده باشد.
- کد رهگیری: هیچ ملکی نباید بدون اخذ کد رهگیری معامله شود. زیرا ممکن است قبلاً فروشنده با فرد دیگری معامله کرده باشد. در این صورت معامله اول صحیح و معاملات بعدی باطل است.
- امکان انتقال: باید توجه شود ملک از جهت قانونی قابلیت انقال را به نام خریدار داشته باشد. چون ممکن است به واسطه در رهن بانک بودن با توقیف و یا بازداشت به دستور دادگاه یا تخلفات ساختمانی امکان انتقال آن به زودی مهیا نباشد و دردسر ساز شود.
- وکالتنامه: خرید و فروش وکالتی به واسطه مشکلات احتمالی توصیه نمی شود. اما اگر ملکی را با وکالتنامه خریداری می شود باید دقت شود وکالتنامه کاری نباشد. زیرا وکیل حق فروش ندارد و ضمناً مدت وکالتنامه معتبر باشد.
- شرط فسخ: هنگام تنظیم قرارداد موارد احتمالی که ممکن است امکان انتقال نباشد را به صورت خیار فسخ شرط کنید.
سوالات متداول نکات نقل و انتقال املاک :
آیا مبایعه نامه سند قطعی محسوب می‌شود؟
خیر. باید آن را به سند قطعی تبدیل کنید.
فروشند و خریدار می‌توانند مبایعه نامه را خودشان تنظیم کنند؟
بله اما بهتر است به بنگاه معاملات ملکی مراجعه کنند. تا تمامی موارد در آن رعایت شود.
اولین مرحله برای انتقال سند ملکی چیست؟
مراجعه به بنگاه‌های معامله املاک مجاز برای صدور کد رهگیری.
چرا باید برای املاک کد رهگیری صادر شود؟
زیرا مبایعه نامه منحصر به فرد نیست. و ممکن است فروشنده خانه را به چندین نفر دیگر نیز بفروشد.
بعد از دریافت کد رهگیری، فروشنده باید به کجا مراجعه کند؟
فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند، به «دفترخانه اسناد رسمی» مراجعه کند. دفترخانه لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به فروشنده می‌دهد.
مدارکی که فروشنده برای انتقال سند باید آماده کند چیست؟
اصل و تصویر سند مالکیت
اصل و تصویر بنچاق
تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
اصل و تصویر وکالتنامه
اصل و تصویر پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)
صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان
اصل و تصویر حصر وراثت(در مورد سندهای موروثی)
اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث(در مورد سندهای موروثی)
فروشنده برای گرفتن مفاصا حساب باید به کجا مراجعه کند؟
شهرداری منطقه، دارایی
در مرحله آخر انتقال سند فروشنده و خریدار باید به کجا مراجعه کنند؟
بعد از انجام همه‌ی مراحل دو طرف معامله با داشتن مدارک شناسایی، مفاصاحساب شهرداری، مفاصاحساب دارایی، سند مالکیت، کپی مبایعه‌نامه و کد رهگیری، گواهی پایان کار، استعلام ثبتی و کد پستی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه می‌کنند. در پایان سندی مطابق با شرایط توافق دو طرف معامله در دفتر اسناد رسمی تنظیم خواهد شد.
اگر یکی از طرفین در دفترخانه حاضر نشد، باید چه کارکرد؟
اگر یکی از طرفین مثلا فروشنده، در دفترخانه حاضر نشد. و خریدار نتوانست به هیچ طریقی با او تماس بگیرد. وظیفه دارد تا آخرین ساعت اداری در دفترخانه بنشیند. اگر فروشنده نیامد. خریدار گواهی عدم حضور می‌گیرد. اگر خریدار به هیچ‌وجه نتوانست فروشنده را پیدا کند. با گواهی عدم حضور به دادگاه رفته و می‌تواند هزینۀ پشیمانی را از فروشنده بگیرد.
