الزام به تنظیم سند رسمی

25/03/1399
۰ نظر
الزام به تنظیم سند

الزام به تنظیم سند رسمی یکی از مشکلاتیست که به دنبال معامله برای خریداران ایجاد می‌شود. به معنای خودداری فروشندگان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این خودداری در حالی است که غالبا درصد بالایی از قیمت معامله پرداخت شده است. و بعضا به دلایلی مثل ادعای بالا رفتن ارزش ملک و یا عدم توانایی بر پرداخت بدهی بانک (فک رهن) ، در مواردی که ملک در رهن بانک هست از انجام تعهد خود خودداری می کنند.

در قراردادهای تنظیم شده درباره پیش فروش آپارتمان یا خرید ملک، در بعضی از دفاتر مشاورین املاک ، تعهداتی از طرف مالک یا سازنده آپارتمان ، مبنی بر اخذ پایان کار ، اخذ صورتمجلس تفکیکی و تاریخ انتقال سند رسمی در دفتر اسناد رسمی ،قید می شود.

هنگامی که طرفین به تعهدات خود عمل نمی‌کنند. و موضوع باید از طریق دادگاه حل و فصل شود. باتوجه به اینکه انتقال سند رسمی مالکیت قبل از اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی ، ممکن نیست. ابتدا لازم است الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی و پایان کار مطرح شود. تا پس از انجام مقدمات دعوی الزام به تنظیم سند رسمی و عنداللزوم مطالبه خسارت ناشی از عدم انجام تعهد در دادگاه مطرح شود.

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه مراحلی دارد ؟

مرحله اول

دو حالت برای چنین دعوایی وجود دارد.

  1. خریدار و فروشنده در سند عادی، تاریخی را برای حضور در دفترخانه مشخص، جهت تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مشخص نموده باشند.
  2. خریدار و فروشنده در سند عادی تاریخ یا محلی را برای تنظیم سند رسمی مشخص ننموده باشند.

در فرض اول، خواهان تنظیم سند رسمی، ابتدا باید در تاریخ مقرر در دفترخانه معین شده حاضر شود. و در صورت عدم حضور مالک رسمی مال (فروشنده) در دفترخانه، گواهی عدم حضور را از دفترخانه تعیین شده دریافت نماید. تا بدین وسیله روشن شود که فروشنده از تعهدی که نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت داشته است امتناع کرده است.

در فرض دوم، خریدار می‌بایست ابتدا طی یک اظهارنامه از فروشنده بخواهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در زمان مشخص و دفترخانه مشخص شده حاضر شود. در این صورت نیز اگر بدون دلیل موجهی فروشنده در زمان مقرر و دفترخانه مشخص شده حاضر نشود، خریدار می تواند گواهی عدم حضور را از دفترخانه بگیرد. با این حال باید در نظر داشت در فرض فوق دادگاه در صورتی به دعوای تنظیم سند رسمی رسیدگی می‌کند که عرفاً یا قانوناً خرید و فروش مال مندرج در سند عادی، از طریق سند رسمی متداول باشد.

 

در واقع تعهد قانونی فروشنده به تنظیم سند رسمی محدود به مواردی است که انتقال مالکیت مال موضوع معامله به موجب سند رسمی عرفاً رواج داشته باشد. یا قانون برای اثبات مالکیت بر آن مال به خصوص سند رسمی را اقتضا نماید.

مرحله دوم

در فرضی که فروشنده مالک رسمی مال باشد. خریدار پس از دریافت گواهی عدم حضور دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت مالک به دادگاه تقدیم می نماید. و از این جا خریدار خواهان تنظیم سند رسمی و فروشنده خوانده این دعوا خواهد بود.

 

دادگاه محل وقوع ملک، دادگاه صالح به رسیدگی برای این دعوا خواهد بود. همچنین از لحاظ عملی توصیه می‌شود که ضمن طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از فروش ملک نیز به دادگاه ارائه شود. تا خوانده نتواند با فروش ملک به شخص ثالث دعوا را موضوعاً منتفی کند.

amlakefarzin

املاک فرزین اولین سامانه هوشمند املاک دماوند